在买（mǎi）房的过程中经常为了表明购（gòu）房人的买房意思而要求预先交付一定款项（xiàng）的行为（wéi），实践中更有（yǒu）“小（xiǎo）订”和“大订”的做法（fǎ），那么定金和订金是一回事吗？如（rú）果购房人最终决（jué）定不买这套房子了能够退（tuì）还吗（ma）？定（dìng）金指合同当事人为了确保合同的履行，依据（jù）法律和合同的规定由一（yī）方当事人按合同标的额的一定（dìng）比例，预先给付对（duì）方（fāng）的金钱或其他替代物（wù）。

债务人履（lǚ）行债务后（hòu），定（dìng）金（jīn）应当（dāng）抵作价款或者收回。给（gěi）付定金的一方不履行约定（dìng）的债务（wù）的，无（wú）权（quán）要求返还定金（jīn）；收受定金的一（yī）方不（bú）履行（háng）约定（dìng）的债务的，应当双倍返还定金。因（yīn）此（cǐ），定金在（zài）性质上（shàng）具（jù）有（yǒu）明显的制裁违约行为（wéi）的性（xìng）质。购房（fáng）人（rén）和开发商约定的定（dìng）金具（jù）有从合同的性质，它以主合同的存在为（wéi）必要条件（jiàn）。当主合同（tóng）不成立、无（wú）效或被撤销，定近条款也不能生（shēng）效。主（zhǔ）合同（tóng）消灭，约定的定金（jīn）也随之消灭。

订金则是指购买人怕看（kàn）中的房子不（bú）能买（mǎi）到而（ér）交（jiāo）的预（yù）订的钱（qián），可以理（lǐ）解为一种（zhǒng）预付款行为，合（hé）同（tóng）确（què）立、履行时预付款要充抵价款，合同不成立时预（yù）付款（kuǎn）应当返还。订金的适用不存在制裁违约（yuē）行（háng）为的问题，对（duì）合同没有担保作用。如果购房人预交的是订（dìng）金，最终确定不（bú）想购买时，开发商（shāng）应当退（tuì）还。因此，购（gòu）房人在购房的过程中，应当与开放商明确自己所预交（jiāo）的钱（qián）款属于（yú）“定金”还是“订金”，如果属于“定（dìng）金（jīn）”应（yīng）当是以书面的形式明确（què）加（jiā）以规定。

关于“订（dìng）金”的法律性质（zhì）。我国法律没（méi）有明确的规（guī）定，所以“订金”不（bú）是（shì）一个严格的法律上的（de）概（gài）念，一（yī）般应（yīng）理解为预付款（kuǎn），交（jiāo）付“订金”是先予履行债务的行为。而关于“定金（jīn）”，在我国《民法通则》和《担（dān）保法》中都有明显的规定，它和保证（zhèng）、抵押、质押（yā）与留（liú）置并（bìng）列为5种担保形式之一，属于债务人向（xiàng）债权人履行债务的担保。债务人??行债务（wù）后，定（dìng）金应当抵作价款。二者的区别在于（yú）：交付“订金”属（shǔ）于（yú）先予履行债务的行为（wéi），而交付“定金”是实（shí）施的（de）担保行为，即交付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金，收受定金（jīn）的一方不履行约（yuē）定的（de）债（zhài）务时，应当双（shuāng）倍返还定金。