中国经济周刊5月（yuè）18日报（bào）道（dào）房产税开征脚步声渐近。
5月12日，一则“上海近日将出台楼市调控细则并征收房（fáng）产税（shuì）”的消息占据各大网站的显著位置。而（ér）一个星期（qī）前的5月4日，国务院法（fǎ）制办（bàn）财政金（jīn）融司副司长季怀银也通过官方媒体透（tòu）露：“开征（zhēng）住（zhù）房（fáng）保（bǎo）有环节（jiē）的税收，是（shì）保证（zhèng）住房市场健康发展的治本之策，也（yě）是解决当前我国面临的（de）多项（xiàng）棘手问题（tí）的治本之策，早开征（zhēng）比晚开征（zhēng）好，但需分（fèn）步实施而（ér）非一蹴而（ér）就（jiù）”。
这一表态意味着政府开征住房保有（yǒu）环节税的（de）基本框架和政策措施已基本成型。
本刊获悉（xī），中央政府已（yǐ）紧锣密鼓地进行房产税各项准备工作（zuò），其（qí）中包（bāo）括税种设置（zhì）、征（zhēng）税（shuì）范（fàn）围、免征（zhēng）额（é）和税率的设定等细节。中央财税部门的基（jī）本思（sī）路是，对1986年发布的（de）《房（fáng）产（chǎn）税暂行（háng）条例》进行修订，将房产税覆盖到个人非（fēi）营（yíng）业（yè）性房产，在某些（xiē）房价上涨过快城市先（xiān）行试点（diǎn）。
开征房产税最现（xiàn）实（shí）
关于房产税开征，目（mù）前流传有多种版（bǎn）本，如上（shàng）海开征房产保有税（shuì），重庆获批房产（chǎn）特别消（xiāo）费税。此外，物（wù）业税空（kōng）转也一直是媒体（tǐ）关注的焦（jiāo）点。
“这几个名（míng）称（chēng）其实说的是一个事情，在概（gài）念（niàn）上没有准（zhǔn）确不准确（què）之说（shuō），我认为表述比较合（hé）理的是房地产税（shuì）;但是在具体操作上面，用别的说法也没有关系，比如叫房产保有（yǒu）税也不（bú）是不行。”财政部财科所（suǒ）所长贾康向《中国经（jīng）济周刊》分析说（shuō）。
中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，重庆的房产（chǎn）特（tè）别消（xiāo）费税是最不靠谱（pǔ）的（de），“因为房产特别（bié）消（xiāo）费税肯定是流转税，需要在买卖中缴（jiǎo）税，这就违背了房地产税是财产税的基本（běn）性质，税理上是讲不通的;此外，还增加了买（mǎi）房人的（de）负担，搞不（bú）好，还有可能（néng）变（biàn）成涨（zhǎng）价的因素。
“上海（hǎi）提出的保有税这个说法是对住房保有环节征（zhēng）收的房产税，这句话是被媒（méi）体通俗化了，其实房产（chǎn）保（bǎo）有税就是（shì）房产税，只不（bú）过过去房产税（shuì）只是对商业（yè）地产开征。” 刘（liú）桓说（shuō）。
房（fáng）产税在中国并非新（xīn）税（shuì）种。1986年10月即（jí）在城市、县城等按年征收（shōu），其中，对个人所有非营业（yè）性房（fáng）产免征。而物业税，早在（zài）2003年10月召开的中共（gòng）十六届（jiè）三中全会时（shí）就写入了决议，并（bìng）于2003年开始（shǐ）在全国进行物业税（shuì）“空转（zhuǎn）”试点，其（qí）重要内（nèi）容就是“房地产模拟评税（shuì）试点”(评税试点范围（wéi）仅针对经（jīng）营性（xìng）房产，不涉及居（jū）民（mín）个人住宅)。截至2009年末（mò），已经有北（běi）京、江苏、深圳（zhèn）、重庆（qìng）、辽（liáo）宁、宁（níng）夏、河南、安徽、福（fú）建、天津10个省份(含计划单列市)试点模拟评税。今年开始，模（mó）拟评（píng）税试点扩大至全国，每个（gè）省（shěng）份选（xuǎn）择一个城市进行试点。
“有了10个省（shěng）份物业税“空转（zhuǎn）”的经验，房（fáng）产（chǎn）税评估税基，在技术上不（bú）存在问题（tí）。”贾（jiǎ）康（kāng）告诉《中国经济周刊》。
在（zài）刘桓看来，物业税（shuì）是一（yī）个好税种，如果开征房产税还存在土地使用税问题，“一所房子，要交土地（dì）使用税（shuì）、房产税，比较复杂。如果开（kāi）征（zhēng）物业（yè）税，可以把（bǎ）土地使（shǐ）用税、房产税合在一块（kuài），在交了（le）土地出让金之后（hòu），土地（dì）就不用（yòng）再交使用税了。因此（cǐ），开征物业税，会对费、税的管（guǎn）理进行重新规范。而房产税只是在原有基础上征税（shuì），综合（hé）配套（tào）的（de）进一步改革目标是达不到的。”
但他同时表示，目前由于（yú）物业税开征（zhēng）涉及到的利益方比较多，首先（xiān）绕不开立（lì）法程序，“要出台物（wù）业（yè）税，肯定要（yào）先通过人大立法变成法律（lǜ），虽然从长远看是一（yī）个好（hǎo）税种，但是‘远（yuǎn）水（shuǐ）不解近渴’，开征房产（chǎn）税更为现实（shí）。”
刘桓告诉记者（zhě），房产税在美国就叫房地产税。在美国，房地产包（bāo）含土（tǔ）地所（suǒ）有权，买卖、转让（ràng）时是房子（zǐ）跟地一起（qǐ）转让（ràng）。但在中（zhōng）国，由（yóu）于土（tǔ）地属于（yú）国有，如果按照房地产税来征收不（bú）合适。
“其实当时之所（suǒ）以提（tí）出物（wù）业税概念，核心是绕开地权的问题，毕竟地（dì）面（miàn）建（jiàn）筑是（shì）你的（de）;而（ér）没有（yǒu）土地（dì）的地面建筑，在香港（gǎng）就叫物（wù）业（yè），所（suǒ）以当（dāng）时就提出要（yào）开征物业税。虽然有点不（bú）伦（lún）不类、怪模怪（guài）样，但是准确地（dì）表达了（le）这个（gè）含义。” 刘桓告（gào）诉（sù）记者，叫什么名称并不重要，重（chóng）要的是能不能开征（zhēng）以及能不能（néng）达到开（kāi）征的（de）目的。”
5月11日，国（guó）家税务总局一位官员（yuán）在一个公开（kāi）场合（hé）表示（shì），“前段时间大家所说（shuō）的（de）住房保有税（shuì）、房产消（xiāo）费税都是错（cuò）误（wù）的，并没（méi）有这两个税种（zhǒng）。根据（jù）现有的法（fǎ）律，房产税与（yǔ）物业税有可能（néng）启用。”
“不太可能是物业税，有可能是房产税。” 这位官员说。
上海、北京（jīng）或（huò）将率先试点（diǎn）
目前，物业税试点还在紧（jǐn）锣密（mì）鼓进行，而（ér）房产税的开征已经提上议事日程。
近日，有消息（xī）称，上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则，其（qí）中包括房产税征收办（bàn）法。最终选定的方案是（shì）应（yīng）用现有的房产税概（gài）念，初步草案将家庭人均面积作为是否（fǒu）征收房产税的重（chóng）要依据（jù），如果符（fú）合（hé）征税条件，需按年支付相当于房产价值8‰的房产（chǎn）税，计税基（jī）础为评估（gū）价而非房产成交（jiāo）价。
针对上述传言，刘桓分（fèn）析认为，这或许是（shì）上海已经得到默许试点的一（yī）个信号，国家如果（guǒ）开征房产税，或（huò）许会拿上（shàng）海（hǎi）、北京、深圳等城市做先（xiān）行试点地（dì）区。只不过（guò）上（shàng）海公（gōng）布了房产税消息，北京目前没有表（biǎo）态。
“房产税虽属（shǔ）地方（fāng）税，但税收立法权在中央，上海（hǎi）能不能开通试点还要视中（zhōng）央（yāng）统一的部署。”刘（liú）桓说。
房产税调控力度不大
我（wǒ）国（guó）现行（háng）的房地产（chǎn）税（shuì）制，是在1994年税制改革（gé）的基（jī）础上逐步形成的。在现行的税制（zhì）中，房地产业领域（yù）涉及的税项主要有营业税、土地增（zēng）值税、房地产税、契税、耕地占用税、企业（yè）所得税、个人所得税、印花税、城镇土（tǔ）地使用税（shuì）、城镇维护建（jiàn）设税、固定资产（chǎn）方（fāng）向调节税等（děng）10多类。现行税制把行（háng）政机（jī）关、人民团体（tǐ）、军队自用、财（cái）政拨付事（shì）业（yè）费的机构、个人居住（zhù）用房等房产列为（wéi）免税对（duì）象。
如果征收房产税有两个关键因素：计税依据和税基如（rú）何（hé）确（què）定（dìng）。
已经披露并广为流传的上海（hǎi）试点方案中的计税（shuì）依据（jù）是需（xū）按年支（zhī）付相当于房产值8‰的房产（chǎn）税。这意味（wèi）着，如（rú）果一（yī）套房子价值（zhí）100万（wàn）元，那（nà）么，每年应（yīng）交（jiāo）房产税8000元。在业内（nèi）人士看（kàn）来（lái），“8‰”这（zhè）个（gè）数值比较（jiào）接（jiē）近房产税对商业地产开（kāi）征的额（é）度（dù）。
记者注意到，在1986年版的《房产税（shuì）暂行条例》中规定（dìng），对于不出租的房产，计税依据是房产原值一次减除10%至（zhì）30%后的（de）余值，若没有房（fáng）产原值（zhí）作为依据，则由（yóu）房产所在（zài）地税务机关（guān）参（cān）考同类房产核定，税率为1.2%;对于出租（zū）的房产（chǎn），租金收入为计税依据，税（shuì）率为12%。
据记者（zhě）了解，目前上报国务院（yuàn）法制局（jú）和人大法工委的方案，也是按照原来（lái）的房产（chǎn）税（shuì），比照商业经营性（xìng）地产自用（yòng）房（fáng）产的办法，原值打（dǎ）7折再乘以1.2%。
刘桓给记者算（suàn）了一笔账，比如，一套价（jià）值 100万的房子，按照70%折旧后做为依据（jù），就是70万，每年征收1.2%就是8400元。这跟（gēn）上海的8‰的房（fáng）产税（shuì）比较接近。
上述国（guó）家税务（wù）总局官员表（biǎo）示，“如果开征房产税，调控（kòng）力度并（bìng）不大，不必太恐（kǒng）慌。”
(本文（wén）来（lái）源：中国经济周刊 作者：王红茹) 
